Bane NOR Eiendom AS konsernet (heretter Bane NOR Eiendom) består av morselskapet Bane NOR Eiendom AS med datterselskap og felleskontrollerte virksomheter. Konsernet har hovedkontor i Oslo.
Bane NOR Eiendom oppnådde tilfredsstillende økonomiske resultater i 2022. Det ble ferdigstilt og overlevert flere næringsbygg til forvaltning gjennom året (Gjøvik kontorbygg, Voss kontorbygg, Quadrum kontorbygg i Kristiansand, Støren verksted og Trondheim parkeringshus). Det var ingen salg av næringsbygg i 2022. Det ble ferdigstilt og overlevert ett boligprosjekt i løpet av året (Saga Terrasse på Jessheim). Det er flere pågående boligprosjekter i gjennomføringsfase som har hatt godt salg og god fremdrift.
Årsresultat før skatt ble MNOK 206 (MNOK 1.030 i 2021) [1]. Konsernets eiendomsportefølje hadde en god verdiutvikling gjennom året, og estimert eiendomsverdi ved utgangen av 2022 er MNOK 25.898 (MNOK 23.560), noe som er MNOK 13.750 høyere enn bokført verdi (MNOK 12.962). Belåningsgrad per 31.12.2021 var 32,2 prosent (28,2 prosent).
Økt inflasjon og renteøkninger har satt lønnsomheten i enkelte prosjekter under press og resultert i utsatt byggestart for noen prosjekter. Samtidig er etterspørselen etter nye boliger og næringsarealer på sentrale knutepunkt fortsatt god og støtter opp om selskapets posisjon som en av Norges ledende eiendomsutviklere.
Økte driftskostnader som følge av prisstigning med etterslep på indeksregulering av husleie gir midlertidig press på lønnsomheten knyttet til forvaltning av driftsporteføljen. Allikevel er brutto driftsresultat 9% høyere enn fjoråret som primært skyldes redusert økonomisk ledighet og et noe redusert vedlikeholdsprogram sammenlignet med 2021.
Oslo S Shopping økte bruttoomsetningen med 67% fra 2021 mens besøket økte med 54% (besøket var samtidig ned 19 prosent sammenlignet med 2019). Dette gav økt handel per kunde og bedre inntjening for våre leietakere på Norges største togstasjon.
Økte energipriser har gitt økte kostnader for leietakere gjennom avregning av strøm og fjernvarme knyttet til felles- og leietakerarealer. Mange har gjort ekstra a-konto innbetalinger gjennom året, mens andre har fått til dels store avregningsfaktura på nyåret 2023. Selskapet bistår leietakere med å fremskaffe grunnlag til å kunne søke om strømstøtte.
Selskapet følger utviklingen i norsk økonomi og eiendomsmarkedene nøye, og vurderer løpende aktuelle risikoreduserende tiltak.
[1] Tall i parentes gjelder samme periode foregående år.
Virksomhetens art
Bane NOR Eiendom AS driver utvikling, forvaltning og omsetning av fast eiendom, samt hva som herved står i forbindelse, for å skape god avkastning over tid. Selskapet skal gjennom sin virksomhet legge til rette for at flere velger å benytte tog. Geografisk er virksomheten tett knyttet til det norske jernbanenettet, og først og fremst til togstasjoner og knutepunkter i byer og tettsteder.
Bane NOR Eiendom-konsernet er opptatt av langsiktig, bærekraftig knutepunktutvikling der ambisjonen om å få flere til å ta toget står sentralt.
Arbeidsmiljø og personale
Bane NOR Eiendom AS har ingen egne ansatte. De rundt 225 årsverkene som jobber med eiendomsrelaterte oppgaver for divisjon Eiendom er ansatt i Bane NOR SF, derav er det rundt 145 av disse årsverkene som utvikler og driver selskapet Bane NOR Eiendom AS. Selskapets personalkostnader kommer fram i regnskapet under noten tilhørende «Andre driftskostnader» som «Kjøp av personell og tjenester fra Bane NOR SF». I tillegg til personalkostnader, omfatter posten tilknyttede administrative kostnader. Posten avregnes ved hver årsslutt mot faktisk forbruk.
Redegjørelsesplikt etter åpenhetsloven
En redegjørelse av selskapets aktsomhet i tråd med kravene i åpenhetsloven vil tilgjengeliggjøres på selskapets nettside innen 30 juni. Denne kan finnes på våre «Investor relations» sider, under «Rapporter og presentasjoner».
Åpenhetsloven pålegger virksomhetene en informasjonsplikt og en plikt til å gjennomføre aktsomhetsvurderinger som skal redegjøres for i en årlig redegjørelse. Aktsomhetsvurderingene skal analysere risikoen for om det skjer brudd på menneskerettigheter eller anstendige arbeidsforhold internt, i leverandørkjeder og hos øvrige forretningspartnere. Vurderingene skal utføres i tråd med OECDs retningslinjer for flernasjonale selskaper.
Bærekraft og samfunnsansvar
Bane NOR Eiendom skal etterstrebe å være et forbilde i eiendomsbransjen med sin bærekraftpraksis, da særlig innen områder hvor Bane NOR Eiendom har komparative fortrinn. Bane NOR Eiendoms samfunnsoppdrag er å utvikle knutepunkt med boliger og næringsbygg samt forvalte stasjonene for å legge til rette for at flere velger å bruke tog, samt å delfinansiere jernbanen.
Et viktig tiltak for å øke antall togreisende er å tilrettelegge for gode mobilitetsløsninger. Selskapets «Strategi for mobilitet på knutepunkt» har som mål at Bane NOR Eiendom, som Norges største knutepunktaktør, skal jobbe proaktivt innen mobilitet. Bane NOR Eiendom skal derfor intensivere arbeidet med å tilrettelegge for andre reisemidler til og fra stasjonen slik at toget fremstår som en del av en helhetlig og bærekraftig reisekjede. Kravene til mobilitet rundt stasjonene er innarbeidet i Stasjonshåndboken, og Bane NOR Eiendom deltar i flere piloter innen mobilitet rundt knutepunktene.
I 2022 startet arbeidet med to innovative prosesser for å møte behovene til de reisende som sykler til stasjonen. I samarbeid med «StartOff» har vi sett på muligheter for at flere skal velge sykkelen som transportmiddel til stasjonen. De innovative prosessene resulterer i to piloter som skal testes i starten av 2023. «StartOff» er et rammeverk og et innovasjonsvirkemiddel som skal gjøre det mer attraktivt for oppstartsbedrifter (start-ups) å delta i offentlige anskaffelser. «StartOff» driftes av DFØ (direktoratet for forvaltning og økonomistyring) i samarbeid med Digitaliseringsdirektoratet og Nasjonalt program for leverandørutvikling.
Et system for dokumentasjon av CO2 utslipp fra eiendomsutviklingsprosjekter er under etablering og metode for dokumentasjon av agglomerasjonseffekter ved fortetting er utviklet. Det arbeides også med å utvikle metodikk for dokumentasjon av positive miljøeffekter ved fortetting på og rundt knutepunktene.
Bane NOR Eiendom er tilsluttet Grønn Byggallianse og følger opp nitten av de tjue satsingspunktene for eiendomsbransjen. Grønn Byggallianses strakstiltak for byggeiere i Veikartet for Eiendomssektoren frem mot 2050 er innarbeidet i selskapets strategi og langtidsplaner. «Breeam-in-use» testes samtidig ut på utvalgte bygg og satsing på solceller vurderes implementert i deler av eiendomsmassen.
Bane NOR Eiendoms Knutepunktkonferanse 2022 ble avholdt 6. september. «Skal vi nå nullutslippsmålet i Parisavtalen må vi sørge for at folk reiser kollektivt. Da må vi bygge tettere og mer sentralt. Knutepunkter med et godt kollektivtilbud er løsningen», sa adm.dir. Jon-Erik Lunøe i Bane NOR Eiendom under konferansen.
For å forebygge arbeidslivskriminalitet og sosial dumping, benytter selskapet kontrollsystemet HMSReg. Følgende prosjekter har blitt fulgt opp via HMSReg i 2021-2022: Utvikling av Trondheim Sentralstasjon og Gryta parkeringshus, oppføring av Støren verksted og kontorbyggene Quadrum Bygg A+B og E, kontorbygget på Voss stasjon, boligprosjektet Proffen hageby i Drammen og oppføring av Fløy B på Grorud verksted.
Samarbeidet som Bane NOR Eiendom har med Kirkens Bymisjon gir oss innsikt i, og god kunnskap om, hva byutvikling og gode knutepunkter betyr for de svakeste gruppene i samfunnet. På Oslo S har samarbeidet bidratt til at stasjonen oppleves tryggere. Halden godshus er restaurert og leies av Kirkens Bymisjon. I 2022 åpnet det opp for aktiviteter for unge og er den største satsningen de har hatt for barn og unge i Østfold.
Helse, miljø og sikkerhet
Bane NOR Eiendom jobber aktivt med helse, miljø og sikkerhet både innad og utad mot sine samarbeidspartnere, og er opptatt av å være en ansvarlig byggherre. Helse, miljø og sikkerhet står fast på agendaen i selskapets møter og følges aktivt opp ved kontroller og revisjoner. I løpet av 3. tertial 2022 ble det i våre prosjekter ikke registrert noen personskader som førte til fravær hos entreprenører. H1 verdien for prosjektene (rullerende 12 mnd.) var på 2,2 ved utgangen av året 2022. Det var ingen skader som førte til fravær blant egne medarbeidere (ansatte omfattet av avtalen med Bane NOR SF om levering av personaltjenester til selskapet), H1 for egne ansatte var 0 ved utgangen av året 2022.
Bane NOR Eiendom har strenge miljøkrav knyttet til forvaltning, drift og vedlikehold av eksisterende bygningsmasse. Gjennom sin miljøpraksis bidrar selskapet aktivt ved utforming av nye bransjemessige miljøstandarder.
Hendelser etter balansedagen
Det har ikke oppstått noen hendelser etter balansedagen som antas å påvirke selskapets finansielle stilling i vesentlig grad. Økende råvarepriser til bygg- og anlegg, generell sterk prisstigning på varer og tjenester (særlig energikostnader), og økende finansieringskostnader, er faktorer som nå er kjent for selskapet. Styret mener at selskapet har vist god evne til å tilpasse seg situasjonen.
Risikoforhold
Bane NOR Eiendom skal ha en moderat risikoprofil og driver kontinuerlig risikostyring. Selskapet oppnår en moderat risikoprofil først og fremst ved å ha en sterk bevissthet om og forståelse av hvilke risikoer som driver inntjening, og ved å tilstrebe en best mulig kapitalstyring innenfor vedtatt strategi.
Styret i Bane NOR Eiendom AS prioriterer kontinuerlig risikostyring og har etablert rutiner og kontrollsystemer for å begrense selskapets eksponeringer til et akseptabelt nivå. Disse er i tråd med Bane NOR-konsernets standarder og prosedyrer. Virksomheten har etablert styreansvarsforsikring med dekningsomfang i samsvar med markedspraksis. For ytterligere informasjon rundt Bane NOR Eiendoms finansielle risikostyring, henvises det til note om finansiell risiko i årsregnskapet.
Tiltak for å håndtere den operasjonelle og finansielle risikoen for selskapet knyttet til utviklingen i norsk økonomi er iverksatt. For driften er det først og fremst økte energipriser som treffer leietakerne i form av økte felles- og leietakerkostnader knyttet til strøm og fjernvarme. Dette har også økt selskapets egne driftskostnader med anslagsvis MNOK 8-10 for året som en følge av at energiprisene doblet seg fra 2021-nivå.
Selskapet har løpende dialog med leietakere om prisøkningen på energi. A-konto fakturering for 2023 har søkt å ta høyde for dagens nivå på energikostnader.
For utviklingsporteføljen er pågående prosjekter godt posisjonert ettersom disse er gjort som totalentrepriser til fastpris med store aktører som har solid egenkapital. Nye prosjekter i utviklingsfase ser økte råvarepriser og høyere priser fra entreprenører.
For å redusere renterisiko sikres deler av den rentebærende gjelden ved hjelp av rentesikringsavtaler. Sikret andel av rentebærende gjeld er 42 prosent per 31.12.2022 med en gjenstående løpetid på 3,6 år. Gjennomsnittlig rente gjennom rentesikringsprogrammet er 1,45 prosent (+ margin).
Bane NOR Eiendom AS konsern
Resultat, kontantstrøm, investeringer, finansiering og likviditet
Styret og administrerende direktør i Bane NOR Eiendom AS bekrefter at regnskapet for 2022 er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder, at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet, samt at årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utvikling og selskapets resultat.
Driftsinntekter ekskludert salgsgevinster for 2022 var MNOK 1.437 (MNOK 1.176), og resultat før skattekostnad MNOK 206 (MNOK 1.030).
Driftsinntekter ekskludert salgsgevinster har økt 22 prosent sammenlignet med 2021. Dette skyldes i all hovedsak en solid økning i dieselinntekter på 105 prosent, mens reklameinntekter økte med 40 prosent og leieinntekter økte med 15 prosent. Dieselinntektene utgjorde i 2022 MNOK 216 (MNOK 105), med en tilnærmet tilsvarende økning i varekostnader. Reklameinntektene utgjorde MNOK 74 (MNOK 53), og økte som følge kunstig lav etterspørsel under pandemien som påvirket 2021 negativt. Leieinntektene utgjorde MNOK 1.082 (MNOK 939) og økte grunnet driftsettelse av nye bygg og oppgraderte arealer, primært innen drift av verksteder.
Salgsgevinstene i 2022 var knyttet til salg av aksjer i BNE Lierstranda AS til Drammen Helsepark (DHP) som utløste en gevinst på MNOK 23, mens bidraget i 2021 på MNOK 213 besto av en rekke salgsgevinster der Drammen Stasjon Hotell og Bybanens ekspropriasjon av Mindemyren i Bergen utgjorde de største gevinstene.
Boligsalget i hel- og deleide selskaper har hatt en god utvikling også i år og har per årsslutt 2022 registrert 317 solgte enheter (417). Selskapet ser at prosjekter ved knutepunkt opplever mindre salgsnedgang enn markedet for øvrig, og hadde ved årsslutt 2022 kun seks usolgte enheter på ferdigstilte prosjekter. Justert for eierandel i prosjektene var salget 182 enheter (222) til en samlet salgsverdi i overkant av MNOK 900 (MNOK 1.250). Samtidig har overlevering av boliger vært lavere i 2022, sammenlignet med samme periode i fjor.
Bidrag fra Felleskontrollerte virksomheter (FKV) relaterer seg til gevinster fra overlevering av boliger der de fleste boligprosjekter har salgsgrad nær 100 prosent ved ferdigstillelse. Næringsbygg innregnes fra salgstidspunktet. Bidrag fra FKV i 2022 utgjorde MNOK 20 som primært gjaldt resultatandel fra overlevering av 103 enheter i Jessheim Byutvikling AS. Det var også bidrag fra salg av ferdigstilte enheter i Grefsen Utvikling AS, samt bidrag fra Oslo S Parkering AS som har sett vekst i antall besøkende sammenlignet med fjoråret. Disse bidragene trekkes ned av løpende administrasjonskostnader i deleide selskap der prosjektene er under utvikling og bygging.
Bidrag fra FKV i 2021 var MNOK 604 der salget av aksjeposten i Oslo S Utvikling AS (OSU) utgjorde MNOK 507, mens Grefsen Utvikling AS og Paradis Boligutvikling AS i all hovedsak utgjorde resten.
Selskapet har i 2022 hatt byggestart på flere boligprosjekter, og overlevering av ett byggetrinn på Saga Terrasse L3, H3, G3 på Jessheim. Selskapet har samtidig ferdigstilt flere næringsbygg som er overlevert til drift og som nå inngår i forvaltning av driftsporteføljen. Disse er Gjøvik kontorbygg (50% eierandel), Voss kontorbygg (100% eierandel), Quadrum bygg E i Kristiansand (100% eierandel) og Trondheim S P-hus (100% eierandel).
EBITDA eksklusive bidrag fra FKV for 2022 endte på MNOK 564 (MNOK 720). Utviklingen kan delvis forklares ved at salgsgevinster var MNOK 204 lavere i 2022 enn i 2021.
Driftsresultat for 2022 var MNOK 238 (MNOK 1.043), der bidrag fra felleskontrollerte virksomheter og salgsgevinster utgjorde MNOK 44 (MNOK 832) som i all hovedsak forklarer endring i driftsresultat fra fjor året.
Totale driftskostnader var MNOK 278 høyere i 2022 enn samme periode i fjor. Dette skyldes delvis prisutvikling på diesel som økte varekostnadene med MNOK 112 sammenlignet med fjoråret. Videre utgjør økning i avskrivinger og nedskrivninger MNOK 65, resultatførte prosjektkostnader MNOK 43 og andre eiendomsrelaterte driftskostnader en økning på MNOK 58.
Resultat før skatt endte i 2022 på MNOK 206 (MNOK 1.030) der skattekostnaden ble redusert til MNOK 63 (MNOK 96), mens netto finanskost økte til MNOK 32 (MNOK 13).
Netto finanskostnader besto av verdiendring rentesikringer MNOK +103 (MNOK +84), netto rentekostnader MNOK -184 (MNOK -114) og aktiverte byggelånsrenter MNOK +49 (MNOK +17).
Kontantstrømmen for 2022 reflekterer et positivt bidrag fra driften med lånefinansiert investeringsaktivitet ettersom det ikke er noen store salgsgevinster i år. Utbytte fra felleskontrollerte virksomheter utgjorde MNOK 74 (MNOK 114).
Bane NOR Eiendom-konsernets totalkapital var MNOK 13.550 per 31.12.2022 (MNOK 12.019 per 31.12.2021), mens egenkapitalandelen var 31 prosent per 31.12.2022 (36 prosent per 31.12.2021).
Per 31.12.2022 utgjorde konsernets kortsiktige gjeld 23 prosent av samlet gjeld (35 prosent per 31.12.2021).
Per 31.12.2022 var konsernets netto rentebærende gjeld (inkludert leasing forpliktelser etter IFRS 16) MNOK 8.326 (MNOK 6.653 per 31.12.2021), hvorav er MNOK 1.536 kortsiktig gjeld med forfall innen ett år. Konsernet hadde en tilgjengelig likviditet tilsvarende MNOK 1.712, som består av MNOK 1.500 i ubenyttet kommitert kredittfasilitet, MNOK 149 i gjenstående driftskredittramme, og MNOK 63 kontanter og kontantekvivalenter.
Fortsatt drift
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede.
Aksjonærforhold
Bane NOR SF eier 100 prosent av aksjene i Bane NOR Eiendom AS.
Regnskapet til Bane NOR Eiendom AS konsern består av morselskapet Bane NOR Eiendom AS, dets heleide og deleide datterselskaper, samt investeringer i felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper hvor egenkapitalmetoden benyttes for konsolidering. Selskapet har hovedkontor i Oslo og driver forvaltning og eiendomsutvikling over store deler av landet.
Bane NOR Eiendom AS
Årsresultat og disponeringer
Årsresultat etter skatt for Bane NOR Eiendom AS ble i 2022 MNOK 165 (MNOK 1.209 i 2021). Hovedårsaken til den negative resultatutviklingen fra 2021 til 2022 er knyttet til at det i år ikke er gjennomført noen større salg av næringsbygg eller salg av aksjer i hel- og deleide selskap.
Styret foreslår følgende bruk av overskuddet i Bane NOR Eiendom AS:
